De acordo com as novas regras (Lei Complementar nº 214/2025 e LC nº 227/2026), a locação por temporada (estadias de até 90 dias) poderá ser equiparada a serviços de hotelaria, mas apenas para os anfitriões que se tornarem contribuintes do IBS e da CBS.

Para que um anfitrião pessoa física seja obrigado a pagar os novos impostos, ele precisará cumprir dois requisitos simultâneos:

1. Ter mais de 3 imóveis locados; e

2. Ter uma receita anual de aluguel superior a R$ 240 mil (este limite de isenção será atualizado anualmente pela inflação/IPCA).

E como fica o Imposto de Renda nisso? Os anfitriões (pessoas físicas) que não atingirem esses critérios — por exemplo, aqueles que têm poucos imóveis ou cuja renda anual com aluguéis seja inferior a R$ 240 mil — não pagarão os novos impostos e continuarão sujeitos apenas ao recolhimento do Imposto de Renda Pessoa Física (IRPF), sem alterações mencionadas para este tributo.

Além disso, para os grandes proprietários que passarem a recolher o IBS/CBS, haverá uma isenção para aluguéis de até R$ 600 mensais por imóvel e redução de alíquotas sobre o valor excedente.

Como funciona o imposto para quem tem menos de 3 imóveis?

Para quem é pessoa física e possui menos de 3 imóveis (ou até exatos 3 imóveis) locados, a regra sob a nova Reforma Tributária é bastante favorável: você não pagará os novos impostos (IBS e CBS) sobre os aluguéis.

De acordo com a Lei Complementar nº 214/2025, uma pessoa física só se torna contribuinte obrigatória do IBS e da CBS se cumprir dois requisitos de forma simultânea no ano anterior:

1. Ter mais de 3 imóveis distintos locados; e

2. Ter uma receita anual com aluguéis superior a R$ 240 mil (valor que será atualizado anualmente pela inflação/IPCA).

Como você possui menos de 3 imóveis, o limite de isenção já garante que você fique de fora dessa nova tributação, independentemente do valor que você cobre nas diárias.

Como funciona o imposto para quem tem mais de 3 imóveis?

Para quem tem mais de 3 imóveis, a obrigatoriedade de pagar os novos impostos da Reforma Tributária (IBS e CBS) dependerá exclusivamente do quanto você fatura por ano. A nova regra exige que dois critérios sejam cumpridos de forma simultânea.

Dessa forma, o cenário se divide em duas possibilidades:

• *1. Se você tem mais de 3 imóveis, mas fatura até R240mil / ano: Você não será considerado um contribuinte do IBS e da CBS. Mesmo possuindo 4, 5 ou mais propriedades, se a sua renda anual total com aluguéis não ultrapassar o teto de R$ 240 mil (valor que será atualizado todo ano pela inflação/IPCA), você fica de fora da nova tributação sobre o consumo. O seu imposto continuará sendo apenas o Imposto de Renda Pessoa Física (IRPF) tradicional.

2. Se você tem mais de 3 imóveis E fatura MAIS de R$ 240 mil por ano: Neste caso, você se enquadra como contribuinte obrigatório (considerado um grande proprietário) e passará a recolher o IBS e a CBS. Para as suas locações no Airbnb, o imposto funcionará com as seguintes regras:

Equiparação a Hotéis: Como as suas locações são de curta duração (até 90 dias ininterruptos), a sua atividade será equiparada a serviços de hotelaria e hospedagem perante a lei.

Alíquota Reduzida: Você não pagará a alíquota cheia dos novos impostos. O setor de hotelaria, ao qual suas locações serão equiparadas, conta com uma redução de 40% nas alíquotas do IBS e da CBS.

Direito a Abatimentos: Sendo um contribuinte do regime regular, você ganhará o direito de abater custos geradores de crédito (como despesas com manutenção, serviços e reformas nos imóveis) do valor final do imposto que terá que pagar.

Cobrança via Plataforma: Como você terá a obrigação de recolher e repassar esses impostos, o Airbnb disponibiliza "ferramentas de hospedagem profissional" na plataforma, permitindo que você configure e cobre o imposto devido diretamente do hóspede no momento da reserva (seja como uma porcentagem, taxa fixa por noite, etc.).

O Airbnb recolhe esses novos impostos automaticamente no Brasil?

A resposta para essa pergunta envolve as atuais ferramentas do Airbnb e as novas regras da Reforma Tributária. Com a implementação dos novos impostos (IBS e CBS), as plataformas digitais de hospedagem terão um papel ativo na cobrança, mas isso só afetará os anfitriões que cumprirem os requisitos para pagar o imposto.

Veja como funcionará:

1. O novo sistema de "Split Payment" (Pagamento Dividido) A nova legislação cria um mecanismo chamado split payment (recolhimento na liquidação financeira). Como o processo de pagamento é intermediado pelo Airbnb, o sistema bancário segregará automaticamente a parcela do dinheiro referente ao IBS/CBS no exato momento em que o hóspede pagar a reserva, repassando o imposto direto para o governo e o restante para o anfitrião. Para isso, o Airbnb deverá fornecer as informações financeiras necessárias da transação.

2. Responsabilidade Solidária do Airbnb A lei define que as plataformas digitais, como o Airbnb, serão solidariamente responsáveis pelo pagamento do IBS e da CBS. Isso significa que, se um anfitrião for obrigado a pagar o imposto (for contribuinte) e não emitir o documento fiscal eletrônico (nota fiscal) correspondente ao valor da operação, o governo poderá cobrar o imposto não pago diretamente do Airbnb.

3. Opção do Airbnb assumir toda a burocracia A nova lei também permite que plataformas digitais escolham assumir toda a responsabilidade. Com a autorização do anfitrião, o Airbnb poderá emitir as notas fiscais (inclusive de forma consolidada) e fazer todo o pagamento do IBS e CBS com base nas transações, cobrando isso na plataforma.

4. Ferramentas do Airbnb já existentes Atualmente, o Airbnb já possui recursos voltados para a gestão de impostos:

• Em algumas localidades, o Airbnb já recolhe e repassa impostos de ocupação e taxas locais automaticamente em nome do anfitrião.
• Caso o recolhimento automático não seja feito pelo Airbnb, os anfitriões podem usar as "ferramentas de hospedagem profissional". Nelas, é possível adicionar a porcentagem do imposto, que passa a ser exibida aos hóspedes no momento do detalhamento do preço. O valor recolhido a mais pelo hóspede é repassado ao anfitrião para que ele acerte as contas com a Receita.

Resumo para o seu caso: Toda essa engrenagem de recolhimento automático de IBS e CBS pelas plataformas só será ativada se você for considerado um contribuinte obrigatório da Reforma Tributária (tiver mais de 3 imóveis e faturar mais de R$ 240 mil por ano). Caso você tenha poucos imóveis ou renda inferior ao teto, estará isento dos novos impostos, o Airbnb não ativará nenhuma cobrança de IBS/CBS nas suas reservas e você lidará apenas com o seu Imposto de Renda tradicional.

Quais taxas de limpeza e administração podem ser tributadas?

De acordo com as ferramentas de hospedagem profissional do Airbnb, tanto a taxa de limpeza quanto a taxa de administração podem ser tributadas e utilizadas como base de cálculo para as suas regras fiscais personalizadas.

Além delas, os seguintes itens de preço também podem ser tributados:

• Preço básico/por noite (incluindo a taxa de serviço do Airbnb para os anfitriões);
• Taxa de roupa de cama e toalhas;
• Taxa da comunidade;
• Taxa de resort.

Observações importantes:

• Você pode selecionar vários desses itens para compor a base de cálculo de uma mesma regra de imposto, mas a tributação só incidirá se você tiver definido e cobrado um valor para esse item específico na reserva.
• O que não pode ser tributado: Depósitos de segurança e as taxas de serviço que o Airbnb cobra diretamente dos hóspedes não podem ser incluídos na base de cálculo dos seus impostos.

Então, como funcionará o imposto no seu caso?

Imposto de Renda (IRPF): A sua situação não muda com a Reforma Tributária. Você continuará declarando e recolhendo apenas o Imposto de Renda Pessoa Física (IRPF) sobre os rendimentos obtidos com as locações.

Impostos Locais (Taxas de Turismo/Acomodação): Dependendo da cidade ou país onde a propriedade está localizada, pode haver a exigência de recolhimento de impostos locais específicos sobre estadias ou turismo. O Airbnb, em muitas regiões, já recolhe e repassa esses impostos locais automaticamente, ou oferece ferramentas para que o anfitrião os adicione ao preço da reserva.